郑州房价分化格局在2025年9月愈发清晰。郑东新区新房均价2.48万/㎡持平，金水区地王项目溢价87%，400万级房源开盘售罄，印证了核心区资源稀缺性对价格的支撑作用。反观远郊区域，中牟某盘从8500元/㎡降至7200元/㎡仍月销不足10套，新郑二手房均价6618元/㎡较周边低35%，显示市场信心已跌至谷底。
这种分化源于三方面因素：其一，人口流动呈现“主城增量12万、远郊外流”的态势，核心区产业（金融、科技）与资源（教育、医疗）集中度持续提升；其二，供需失衡加剧，核心区土地供应减30%而远郊库存超1200万㎡；其三，产品迭代差异，核心区第四代住宅推动涨价，远郊传统产品同质化严重。预计2025年底前，远郊区域或因房企“以价换量”策略引发最后一轮价格调整，而核心区房价将在政策托底（如房票政策）下逐步企稳。
