未来品质之下的真金白银——郑州91亩土地21亿转让 9个月升值逾16亿
有朋友说，从阳光城出来，怎么路边突然出现了一个泰禾金尊府？我们已经谈论过泰禾近期与升龙的股权交易，祥释泰禾金尊府开发规划指标的也不多说，今天从投实君的视角扒一扒泰禾对产品品质追求之下的深层布幕，看一看仅仅9个月的时间里，一块以zf最高限价竞得的土地，是如何从4.45亿元飙升到21亿元？
面对金尊府周边项目1.3万+的现房价格，泰禾对自己产品未来的售价估值是23000元，预估总售价为54亿。当你看到这些数字的时候，是否和我刚开始一样被吓了一跳？
泰禾集团9月20日受让郑州轩龙置业45%的股权公告显示，“目前项目为待开发宗地，土地现状为空地，尚未开发建设。”也就是说，泰禾集团以21亿元的价格，买了两块尚未开发的土地。那么，这两块土地，在zf土拍时的价格是多少呢？2016年12月9日，郑州国土局挂牌出让9宗地块，其中郑政出（2016）116号（网）及117号（网）由升龙集团以44505万元竞得，地块位于管城区核心区域，总计91.41亩。也就是泰禾集团本次受让的土地。至此，我们看清楚了升龙购地付出了4.45亿。时间仅仅是过了9个月，这两块以当时最高限价竞得的土地，被升龙以21亿元的价格卖出，升值16.55亿元，幅度为371.86%！一块地，躺了9个月，没有任何开发，豪赚逾16亿元，年化收益率接近500%！恐怕你也要说，世界上，还有比这更能赚钱的生意吗？
那么掏大价钱的泰禾傻了吗？有钱没地方扔了吗？显然开发商并不这么想！泰禾21亿买的不仅仅是两个地块，更是对两地块及将来产品溢价的预期。根据泰禾集团的估值咨询报告，委估金岱李项目投资价值为21.24亿元，高层住宅预期售价为23000元/平方米。而目前，这块土地附近的三个项目价格分别是正商汇都中心均价 11300 元/平方米 、泰宏阳光城均价 20000 元/平方米 、中岳俪景湾13500元/平方米 ，取中位数13500元/平方米，再假设从开始开发到达到售卖条件的周期为一年，也就意味着，开发商有信心，在一年之内，这一区域的房价上涨70%！
显然，在供求关系不变和市场预期不变的情况下，zf“限地价”，并不能带来房价的下跌或者不涨，而仅仅是将zf应该取得的那部分土地收益，放到了开发商的盘子里。那么，在现在的价格体系里，房地产链条上的利益是如何分配的？评估方给的分配模型里，预估的销售收入为54亿元，也就是说，消费者付出54亿元，其中，21亿元，为土地价格，占比39%，税费（含销项税、购买房地产项目税费、进项税、税金附加等等）大致为5.9亿元，占比11%，建安及开发费用为15.3亿元，占比28%，财务成本为4.44亿元，占比8%！开发商的利润为8.73亿元，占比16%！参考碧桂园天玺楼盘、富田九鼎世家、阳光城等周边在售楼盘销售价格，根据咨询对象未来开发产品定位和档次，为精装修房，定位较为高端，考虑委托方对未来销售价格的预期后，本次估值对高层住宅预期售价为23000元/平方米。参考恒大悦龙台项目、茉莉公馆、正商善水上境项目，预估叠拼住宅售价为32000元/平方米，预估车位销售的价格预估为180000元/个。
任何一个知名开发商来到郑州，绝对不会是做慈善的，他看中的是这个可切割的大蛋糕，是可预期的高收益，为了追求居住品质，将来你需要付出大量的真金白银。
